Как доказать, что управляющая организация нарушает условия договора управления многоквартирным домом?

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Каковы же существенные условия договора управления многоквартирным домом? В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Существенными также будут являться иные условия, которые стороны посчитают необходимым согласовать при его заключении (абз. 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Например, это может быть форма отчета об управлении многоквартирным домом или срок для рассмотрения обращений граждан.

Таким образом, поводом для расторжения договора с прежней управляющей организацией может являться нарушение любого условия договора управления. Проще всего доказать такое нарушение если оно заключается в том, что организация оказывает не все услуги или работы по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что перечень услуг и работ по содержанию общего имущества не может быть менее установленного законодательно Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290.

Соответственно, если управляющая организация не выполняет какие-то из указанных в данном перечне или предусмотренных договором управления услуг, собственники имеют право составить акт согласно п.п. 15, 16 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также раздела 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354.

Действующий порядок актирования предоставления услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме подразумевает что собственник помещения в многоквартирном доме сначала обязан вызвать представителя управляющей организации для составления акта. В случае если представитель не явился или отказывается от составления акта, собственник может составить его самостоятельно с председателем совета многоквартирного дома и двумя незаинтересованными лицами (это могут быть соседи, проживающие в данном многоквартирном доме). Формальных требований к акту нет. Исходя из практики применения в нем должны быть отражены:

— дата, место, время составления;

— состав комиссии;

— что осмотрено;

— что выявлено по результатам осмотра;

— подписи членов комиссии.

Указанный акт и будет являться доказательством ненадлежащего оказания услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме со стороны управляющей организации, а значит и нарушения условий договора управления со стороны последней.