Реализация полномочий ПСД

РЕАЛИЗАЦИЯ ПОЛНОМОЧИЙ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

онлайн-пособие

Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

РАССМОТРИМ АЛГОРИТМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ВЫШЕУКАЗАННЫХ ПОЛНОМОЧИЙ

Проведение переговоров об условиях договора управления и доведение информации о результатах переговоров до сведения собственников (п. 1 и 2 ч. 8 статьи 161.1. ЖК РФ).

Общие рекомендации по ведению переговоров о заключении договора управления, согласованию его существенных условий:

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления необходимо обозначить следующие условия:

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
Перечень работ и услуг по:

— управлению многоквартирным домом;

— содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений;

— коммунальных услуг если они предоставляются через управляющую организацию, а не напрямую от ресурсоснабжающей организации;

Порядок изменения перечня работ и услуг;
Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
Порядок внесения платы;
Порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Это лишь перечень обязательных условий, которые потребуется согласовать в силу жилищного законодательства. Стороны могут обговорить дополнительные условия, если посчитают это необходимым. При этом, нужно помнить, что согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Например, перечень услуг и работ по договору управления не может быть меньше, чем предусмотрено Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.

Если при обсуждении договора управления совет дома не устраивает то или иное условие, а управляющая организация утверждает, что оно содержится в тексте договора в силу закона, то следует попросить показать данную норму и изучить действительно ли она носит обязывающий характер и не предоставляет возможности иного регулирования сторонами.

Деятельность по управлению многоквартирным домами в значительной степени регулируется обязательными нормами законодательства. Несмотря на это ряд условий в договоре управления стороны могут отразить по своему усмотрению.

На практике, на этапе заключения договора особое внимание важно обратить на периодичность выполнения работ, поскольку она устанавливается именно договором управления (подпункт «б» пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290). При этом, следует понимать, что чем чаще будут оказываться те или иные услуги, тем больше будет размер платы за них.

Основным видом работ по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме являются осмотры. Они позволяют зафиксировать состояние имущества, выявить недостатки и служат основанием для принятия решений о проведении ремонтных работ. Для того, чтобы следить за процессом проведения осмотра целесообразно включить в договор управления условие о том, что осмотры общего имущества проводятся с участием председателя или члена совета многоквартирного дома, которые наряду с сотрудниками управляющей организации подписывают акт, составляемый по итогам осмотра. Это позволит избежать формального отношения при проведении данных работ.

Еще один момент, который нуждается в согласовании сторонами в договоре управления на этапе его заключения – это форма годового финансового отчета управляющей организации о собранных и потраченных средствах. В соответствии с частью 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Вместе с тем, форма такого отчета нигде не прописана, поэтому если ее не предусмотреть в качестве приложения к договору управления, то любая «бумажка», содержащая 2 колонки «начислено» и «потрачено» может быть признана отчетом.

Целесообразно предусмотреть в договоре управления, что отчет должен отвечать следующим требованиям. Отчет по договору управления многоквартирным домом формируется в виде единого документа, утвержденного руководителем управляющей организации и заверенной печатью Управляющей организации. В отчете подлежит отражению следующая информация:

— информация о переходящих остатках/задолженности по содержанию и ремонту общего имущества на начало и конец отчетного периода,

— количество и даты имеющихся в течение отчетного года случаев нарушения периодичности и качества выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также связанных с этим снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

— сведения о соответствии коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного года, требованиям утвержденных Правительством Российской Федерации правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений

— количество и даты имеющихся в течение отчетного года случаев нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, а также связанных с этим снижения платы за коммунальные услуги;

— принятых мерах по устранению указанных в них недостатков (с указанием сроков принятия указанных мер), в том числе, сведения о количестве и содержании актов о причинении ущерба общему имуществу действиями (бездействием) Управляющей организации и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;

— порядок использования целевых средств собственников помещений (потребителей) на проведение ремонтных работ (в рамках текущего ремонта) с указанием наименования работ, исполнителей и сумм;

— случаи выполнения непредвиденных и неотложных работ (аварийный ремонт) с указанием видов, объемов, исполнителей и стоимости таких работ

— информацию о суммах, полученных Управляющей организацией по заключенным от имени собственников помещений в многоквартирном доме договорам об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм

— результаты сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме.

— сведения о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг)

— сведения о видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией;

— о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к управляющей организации со стороны органов государственного контроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает управляющая организация, касающихся деятельности по управлению Имуществом

— сведения о произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа;

— справочная информация о задолженности собственников помещений за предоставленные услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги с разбивкой по квартирам, а также информация о принятых мерах по взысканию задолженности с указанием конкретных мер, принятых в рамках претензионной работы, искового, приказного и исполнительного производства.

Как показывает практика условия договора управления лучше согласовать на этапе первичного заключения договора по обоюдной договоренности сторон. В законодательстве существует процедура оформления протокола разногласий с дальнейшим перенесением урегулирования вопроса заключения договора в суд, но в реальности это не стоит потраченного времени, сил и средств. Не следует работать с компанией, с который совет дома изначально не может договориться на приемлемые условия договора управления.

Заключение договора управления на основании доверенностей или на основании решения общего собрания (п. 3 ч. 8 статьи 161.1. ЖК РФ).

Общие рекомендации по заключению договора управления:

После одобрения условий договора управления на общем собрании председатель совета дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает договор. С августа 2020 года действуют изменения, внесенные в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ Федеральным законом № 277-ФЗ. Поправки расширили полномочия председателя совета многоквартирного дома по заключению договора управления и контролю за оказанием жилищно-коммунальных услуг. С момента их вступления в силу председатель совета многоквартирного дома может выполнять эти функции без доверенностей от собственников помещений в многоквартирном доме, если на это его уполномочило решение общего собрания собственников помещений.

Говоря о расширении полномочий на подписание договора нужно учитывать, что если до поправок за заключение договора управления требовалось проголосовать собственникам, обладающим более 50% голосов в доме от общего количества голосов, то теперь более 50% голосов должно просто принять участие в собрании, а проголосовать «за» должно большинство голосов именно от участвующих в собрании. По сути, собственники, обладающие ¼ голосов могут решить вопрос заключения договора управления многоквартирным домом и передать полномочия на это председателю совета многоквартирного дома.

Контроль за качеством и периодичностью оказания услуг по содержанию многоквартирного дома (п. 3 ч. 8 статьи 161.1. ЖК РФ).

Общие рекомендации по проведению контрольных мероприятий:

В договоре управления также следует предусмотреть порядок заказа и приемки работ по текущему ремонту общего имущества собственников помещений. Выполнение таких работ может носить плановый и внеплановый характер. Плановый текущий ремонт должен быть возможен только по решению общего собрания собственников помещений или по решению совета многоквартирного дома, если он уполномочен на это собранием. В последнем случае решение должно оформляться письменно. Форму протокола заседания совета многоквартирного дома логично сделать приложением к договору управления. Целесообразно если перед выполнением текущего ремонта в обязательном порядке общим собранием или советом дома будет согласовываться срок и примерная стоимость работ.

Внеплановые работы возможны при возникновении аварийной ситуации или по предписанию жилищной инспекции. Их выполнение часто ограничено по времени, поэтому сложно согласовать условия их проведения на общем собрании. Однако, если совету дома поручено принятие решений по текущему ремонту, его заседание может быть организовано достаточно оперативно, поэтому даже в случае внеплановых работ разумно предварительное согласование с советом дома сроков и стоимости их выполнения.

Условия о приемке работ также должны быть согласованы сторонами в договоре управления. В силу пункта 4 части 8 статьи 161.1.Жилищного кодекса РФ приемку работ осуществляет председатель совета многоквартирного дома если его на это уполномочило решение общего собрания собственников или у него есть доверенности от собственников на выполнение данной функции. На практике получить доверенности практически невозможно, поскольку они должны быть нотариально оформлены, что влечет за собой значительные расходы. Поэтому организовать надлежащую приемку работ возможно только если собственники уполномочат на это председателя совета многоквартирного дома решением общего собрания.

В договоре должен быть отражен механизм передачи акта приемки выполненных работ председателю совета дома для подписания, позволяющий однозначно подтвердить факт получения акта председателем. Это может быть передача лично под расписку или путем почтового отправления заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Аналогично следует предусмотреть порядок передачи заполненного акта от председателя к управляющей организации. Это необходимо поскольку практически всегда договор управления содержит условие о том, что если одна из сторон отказывается от подписания акта приемки без указания причин в течение указанного в договоре срока (обычно 3-5 дней), то работы считаются принятыми. И для того, чтобы в случае если председатель совета дома отказывается принимать работы ввиду наличия реальных недостатков у управляющей организации не было возможности проигнорировать приемку и сделать вид, что председатель совета дома отказался от подписи акта без указания причин необходимо прописать процедуру обмена актами. Данное положение касается и актов приемки оказанных услуг по договору управления.

В случае, если председатель совета многоквартирного дома или любой собственник помещения обнаружат, что предусмотренные договором управления работы и услуги не выполняются они имеют права зафиксировать это путем составления акта ненадлежащего оказания услуг и работ. Порядок фиксации установлен п. 16 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. Ниже представлен соответствующий алгоритм действий:

При выявлении нарушений в работе компании необходимо в первую очередь их зафиксировать. Для этого потребуется:

Позвонить диспетчеру управляющей организации. В ходе звонка потребуется сообщить фамилию, имя, отчество, адрес многоквартирного дома, где имеется нарушение и вид услуги (например, «В доме 5 по улице Зеленой уже два дня с крыши свисают сосульки»). Сотрудник аварийно-диспетчерской службы, который принял звонок, обязан сообщить свою фамилию, имя и отчество, номер, за которым зарегистрировано сообщение и время регистрации.

В случае если проблема носит системный характер и обращение по телефону не помогает потребуется написать заявление в бумажном виде или электронном – чрез ГИС ЖКХ. Наиболее эффективен второй вариант. В заявлении необходимо указать контактный телефон для оперативного ответа;

Уточнить у диспетчера причину нарушения в работе компании и сроки его устранения. Если диспетчер не располагает информацией о проблеме, тогда на адрес должен быть направлен сотрудник компании с целью ее фиксации. Отведенное законодательством время для прибытия специалиста составляет 2 часа.
По прибытии сотрудник управляющей организации должен зафиксировать нарушение в соответствующем акте. В состав комиссии желательно включить одного или нескольких членов совета многоквартирного дома. Акт составляется в свободной форме. Главное в нем должны быть отражены:

— дата, место, время составления акта;

— состав комиссии;

— что осмотрено;

— что выявлено;

— какие инструменты использовались при фиксации нарушений;

— подписи членов комиссии.

Рекомендованная версия документа представлена в перечне приложений к настоящему справочному пособию.

При наличии разногласий во мнениях относительно фиксируемого нарушения каждый член комиссии должен изложить свое особое мнение в акте.

При отсутствии сотрудника управляющей организации на месте нарушения в течение 2х часов, а также при его отказе от составления акта, указанный акт может быть составлен и подписан председателем совета многоквартирного дома и 2 потребителями, то есть собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме.

Данный порядок составления актов применяется также при фиксации аварий различного характера и нарушений в работе ресурсоснабжающей организации в случаях, когда коммунальные услуги предоставляются потребителям напрямую от них.

Грамотно составленный акт может служить:

— основанием для перерасчета в сторону уменьшения платы за жилищно-коммунальные услуги;

— доказательством нарушений в работе управляющей или ресурсоснабжающей организации при обращении в органы государственного жилищного надзора, муниципального контроля;

— доказательством причинения ущерба общему или личному имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (в случаях, когда в акте отражено, что нарушение привело к такому ущербу).

— доказательством нарушения условий договора управления для расторжения данного договора с управляющей организацией собственниками в одностороннем порядке и выбора новой управляющей организации.

Представление интересов собственников в судах (п. 5 ч. 8 статьи 161.1. ЖК РФ).

Следует отметить, что на практике ситуация, когда председатель совета дома может получить нотариальные доверенности от всех собственников единичны, поэтому редки случаи обращения ПСД в суд в защиту интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме.